מס הכנסה מאפשר ליחידים אשר משכירים דירה למגורים בלבד לבחור בין שלושה מסלולי מס בהם ימוסו ההכנסות מהשכרת הדירות.
בהמשך יפורטו שלושת המסלולים והשלכות המיסוי של כל מסלול, אבל ראוי להבהיר שבחירת המסלול צריכה להיות בהתאם לפרטי המשכיר באופן אישי – מה גובה ההכנסות הכולל שלו מהשכרת דירות למגורים, לאילו הטבות מס הוא זכאי, גילו, האם הדירה מושכרת כל הזמן ועוד.
כל הכתוב בעמוד זה מתייחס להכנסות מדירה הנמצאת בישראל בלבד.
הבחירה בין מסלולי המס תלויה במספר גורמים, בין השאר:
- גובה ההכנסות משכר דירה.
- גובה ההוצאות המשמשות לייצור ההכנסות משכר דירה.
- גובה הטבות מס של בעלי הדירה.
- גיל משכיר הדירה.
מה קשור גיל משכיר הדירה לבחירת מסלול הכנסות שכר דירה?
ישנן מספר הטבות מס שניתן לנצל כאשר יחיד מגיע לגיל מבוגר:
- השכרת דירה למגורים אשר לא הגיעה לידי עסק (כלל אצבע- השכרה של מספר דירות עלול להצביע על מנגנון עסקי) מחויבת בשיעורי מס של הכנסה שאינה מיגיעה אישית. בהתאם לפקודת מס הכנסה יחיד אשר עבר את גיל 60 כל הכנסותיו (הן מעבודה והן לא) ימוסו החל ממדרגת מס של 10%.
זאת הטבה מעולה מאחר ומדרגות המס מיגיעה שאינה אישית מתחילות ב-31% למי שאינו בן 60.
לכן גיל בעל הדירה צריך להלקח בחשבון בעת בחירת מסלול המס בהכנסה משכר דירה.
- בני 65 ומעלה אשר מתגוררים בבית אבות ובמקביל משכירים את דירתם בין אם יחידה או לא, יכולים בתנאים מסוימים לקבל פטור ממס עד למחצית התשלום לבית האבות בגין השכרת הדירה בה הם התגוררו טרם המעבר לבית האבות (סעיף 9(25) לפקודת מס הכנסה).
- בהתאם לסעיף 9ד לפקודת מס הכנסה פטור להכנסה מדמי שכירות מסוימים – בהתקיים מספר תנאים (נכתב בהפשטה בחוק ישנו פירוט מדויק יותר) – יחיד שהגיע לגיל פרישה ואין לו או לבן זגוו הכנסות מקצבה או הכנסות מריבית ודמי השכירות לא משולמים על ידי קרובזכאי ל-35% מהכנסת השכירות המוטבת תהיה פטורה.
מסלולי מס בהכנסות מהשכרת דירה למגורים בישראל
אלו שלושת מסלולי המס מהשכרת דירה למגורים בישראל:
1. מסלול הפטור ממס
פטור ממס על הכנסות משכר דירה עד גובה תקרה של 5,654 ש"ח לחודש נכון לשנת 2024 (מתעדכן מדי שנה).
שימו 💚
1. חישוב המס מתבצע על בסיס חודשי ולא שנתי.
2. למרות שלא ניתן לדרוש פחת במסלול זה, בעת מכירת הדירה ינוכה מעלות רכישת הדירה הפחת אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה מהשכרת הדירה.
- תנאים למסלול:
- הדירה משמשת למגורים בלבד (חייב להיות מצוין בהסכם השכירות או בהצהרה בכתב).
- הדירה לא רשומה על עסק.
- הדירה מושכרת ליחיד או חברה בעלת אישור מיוחד.
איך מחשבים את הפטור על שכר דירה?
ישנם שלושה מצבים:
1. פטור מלא – ההכנסות משכר הדירה הן מתחת לסכום הפטור במצב הזה לא משלמים מס ואם מגישים דוח החזר מס / דוח אישי מדווחים את ההכנסות בסעיף שכ"ד ממגורים פטור ממס.
2. פטור חלקי – ההכנסות משכר הדירה עברו את תקרת הפטור, במקרה הזה עושים חישוב שנקרא פטור מתקפל.
חישוב ההכנסה החייבת והפטורה בפטור חלקי מהשכרת דירה:
1. סכום שכר הדירה – תקרת הפטור = X
2.תקרת הפטור – X = החלק הפטור
3. סכום שכר הדירה – החלק הפטור = החלק החייב במס.
המס שיחול על הסכום החייב במס מתחיל ב-31% במצב כזה צריך לבדוק האם כדאי להישאר במסלול פטור או לעבור לאחד מהמסלולים האחרים.
שימו 💚
1. במצב שבו יש פטור חלקי ניתן לקזז הוצאות מהסכום החייב באופן יחסי.
2. בפטור חלקי חלה חובת הגשת דוח שנתי ויש לפתוח תיק במס הכנסה ולשלם מקדמות.
3. היעדר פטור – ההכנסות משכר הדירה עברו את פעמיים תקרת הפטור, במצב זה לא יחול פטור (אם תציבו סכום שכר הדירה בנוסחא מעלה תראו שיוצא שהחלק הפטור הוא אפס או שלילי) וכל ההכנסה תהיה חייבת במס החל מ-31% ועד 47%.
כמובן שבמצב כזה אין סיבה לבחור מסלול הפטור ויש לבדוק את אחד מהמסלולים האחרים.
תקרת הפטור מהכנסה מהשכרת דירה לאורך השנים
| שנת המס | תקרת הפטור משכר דירה חודשי למגורים | היעדר פטור |
|---|---|---|
| 2024 | 5,654 ₪ | 11,308 ₪ |
| 2023 | 5,471 ₪ | 10,942 ₪ |
| 2022 | 5,196 ₪ | 10,392 ₪ |
| 2021 | 5,074 ₪ | 10,148 ₪ |
| 2020 | 5,100 ₪ | 10,200 ₪ |
| 2019 | 5,090 ₪ | 10,180 ₪ |
| 2018 | 5,030 ₪ | 10,060 ₪ |
| 2017 | 5,010 ₪ | 10,020 ₪ |
2. מסלול מס מופחת בשיעור 10%
סעיף 122 לפקודה מאפשר תשלום מס מופחת בשיעור 10% על ההכנסות משכר דירה מהשקל הראשון.
בחירה במסלול זה מחייבת דיווח על ההכנסות ותשלום המס בגינן תוך 30 יום מתום שנת המס אחרת יחולו ריבית והפרשי הצמדה על חוב המס.
שימו 💚 למרות שלא ניתן לדרוש פחת במסלול זה, בעת מכירת הדירה ינוכה מעלות רכישת הדירה הפחת אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה מהשכרת הדירה.
- תנאים למסלול:
- הדירה משמשת למגורים בלבד (חייב להיות מצוין בהסכם השכירות או בהצהרה בכתב).
- ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק.
- אין זכאות לקיזוזים / זיכויים או פטורים ,למעט קיזוז דמי שכירות בהתאם לתיקון 122 (ו) החל משנת 2023.
- לא ניתן לנכות הוצאות או פחת בגין הדירה.
שימו 💚
החל משנת 2023 בוצע תיקון בסעיף 122 בפקודת מס הכנסה בשביל להקל על מי שיש לו דירת מגורים יחידה ומעדיף לשכור דירה אחרת למגורים, הוא או בן זוגו מתגורר בבית אבות או בבית חולים גיריאטרי.
ההטבה מאפשר לנכות מהכנסות השכירות המתקבלות מהדירה המושכרת את דמי השכירות ששולמו עד לסכום של 90,000 ש"ח שנתי (7,500 ש"ח חודשי).
זהו מסלול שיכול להוות בחירה טובה למי שיש לו דירה יחידה אשר מושכרת בסכומים גבוהים ומנגד הוא שמשכיר דירה אחרת בעקבות שינוי במקום עבודה, דירה גדולה יותר או כל סיבה.
3. מסלול לפי מדרגות מס שולי
במסלול זה מתבצע תשלום מס לפי מדרגות מס הכנסה, תוך ניכוי הוצאות מהכנסות שכר הדירה.
המסלול הזה יכול להתאים למי שיש לו הוצאות גבוהות לצורך ייצור ההכנסה משכר הדירה, הוא יכול להיות אטרקטיבי לגילאי 60 ומעלה, יחידים אשר סובלים מנכויות בהתאם למס הכנסה ויחידים הזכאים להטבות מס גבוהות.
מה הן ההוצאות שאפשר לקזז מהכנסות שכר דירה ?
הכלל הוא שניתן לקזז הוצאה אשר שימשה לייצור ההכנסה מהשכרת הדירה בלבד.
הוצאות אשר ניתן לקזז מהכנסות שכר דירה:
- הוצאות רכישה: הוצאות שנגרמו בעת רכישת הדירה, כגון שכ"ט עו"ד, מס רכישה, היטל השבחה.
- הוצאות שיפוץ: שיפוצים משמעותיים שבוצעו בדירה בדרך כלל יהוון לעלות הנכס ויוכר כחלק מהפחת.
- פחת: פחת בגין עלות רכישת הדירה בניכוי רכיב הקרקע (2%).
- ריבית משכנתא: ריבית ששולמה בגין משכנתא שנלקחה לצורך רכישת הדירה המושכרת.
- ביטוח: ביטוח דירה, ביטוח צד ג', ביטוח תכולה כל עוד הם לא חלים על השוכר.
- עלויות אחזקת הדירה: תיקונים, שיפוצים, תחזוקה שוטפת כל עוד הם לא חלים על השוכר.
- הוצאות בתקופה בה הדירה לא היתה מושכרת – ארנונה, מים, חשמל, ועד בית וכו'.
שימו 💚
1. יש צורך לשמור על החשבוניות והקבלות של ההוצאות.
2. במסלול זה חייבים להגיש דוח שנתי למס הכנסה (טופס 1301).
3. בעת מכירת הדירה, הפחת שקוזז לאורך השנים יופחת מעלות רכישת הדירה (מגדיל את מס השבח במידה ויש).
שילוב מסלולים
במקרה בו מחזיקים מספר דירות וההכנסה לא מגיעה לידי הכנסה מעסק, ניתן לשלב בין המסלולים השונים עבור הדירות.
אם כלל ההכנסות אינן מגיעות לתקרת הפטור אז כמובן ניתן לנצל את הפטור על כל הדירות.
במידה וכלל ההכנסות עולות על תקרת הפטור, אז ניתן לשלב בין המסלולים ולנצל את התקרה המתואמת לצורך פטור על ההכנסות בדירה / מספר דירות, ועל שאר ההכנסות להחליט האם לשלם מס מופחת 10% או מס שולי.
במצב של הכנסות ממספר דירות כדאי לבצע סימולציות על המסלולים השונים ולהבין מהו השילוב המיטיבי שיגרום לתשלום מס המופחת ביותר.
בחירת המסלול הכדאי תלויה בנתונים האישיים של כל אדם, סיווג ההכנסה, דרישת הוצאות עבור ההכנסה ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי המתחשב בצרכים האישיים של כל אדם.
אי דיווח הכנסות מהשכרת דירה
ישנם משכירי דירות שבוחרים / חושבים שניתן שלא לדווח על הכנסות מהשכרת דירה גם כאשר סכום השכירות החודשי הוא מעל סכום הפטור החודשי של אותה השנה.
העלמת הכנסות מהשכרת דירה או נכס אחר מרשות המסים היא עבירה.
למרות שהדבר יכול להיראות מפתה כדי לחסוך בתשלום מסים, הסנקציות על כך עלולות להיות קשות.
אם אתם לא מדווחים על הכנסות מהשכרת דירה, המטרה שלי היא לא להפחיד אותכם אלא להסביר את ההשלכות של אי דיווח הכנסה.
כאשר לא מדווחים על הכנסה חייבת מכל סוג שהיא מתבצעות 2 עבירות – האחת היא עבירה אזרחית והשנייה היא פלילית.
בנוסף תהיה פגיעה במוניטין של עובר העבירה מאחר ורשות המסים מדווחת מעת לעת על מעלימי הכנסות במטרה להרתיע אחרים.
עבירה אזרחית באי דיווח הכנסות מהשכרת דירה
העבירה האזרחית היא תחת פקודת מס הכנסה והיא תגרור תשלום של המס שלא דווח ובנוסף לו קנסות, ריביות והפרשי הצמדה.
סעיף 189 לפקודה הנקרא האחריות הפלילית השמורה קובע שגם כאשר בוצע התשלום עדיין יש אחריות פלילית למעשה.
כלומר תשלום המס, הקנסות והריביות אינו פוטר אותכם מאחריות פלילית.
כאשר נתפסתם על אי דיווח הכנסות בחישוב השומה פקיד השומה יבחר את המסלול בו תשלמו את המס המירבי (מסלול מס שולי)
עבירה פלילית באי דיווח הכנסות מהשכרת דירה
העבירה הפלילית היא מאוד לא נעימה ותגרור חקירה ויכולה להגיע עד למעצר, כתב אישום ועונש מאסר בפועל.
ככל שסכום העלמת המס גבוה יותר ובעלות אופי תרמיתי, כך הסיכוי שתפתח חקירה פלילית בנוסף למסלול העבירה האזרחית.
כופר מס
רשות המסים מאפשרת במקרים מסוימים להמיר את העבירה הפלילית לתשלום "כופר מס" בהתאם לשיקולים מנחים.
בהתאם לפקודה רשות המסים ראשית להמיר את ההליך הפלילי בתמורה לתשלום כופר על ידי מעלים ההכנסות וכך לסגור את התיק הפלילי.
הרשות מפרסת את החלטות ועדות הכופר מדי שנה, פעם אחרונה פורסם שנת 2022.
ניתן לצפות בהחלטות ועדות הכופר לשנת 2022, חפשו את המילים "השמטת הכנסות משכר דירה" ותראו את המקרים ואת סכומי תשלומי הכופר.
איך מאתרת רשות המסים אנשים שלא מדווחים על הכנסות?
ראשית, שנים שרשות המסים יחד עם האוצר מנסים להעביר בחקיקה חובת דיווח על הכנסות מהשכרת דירה, כרגע זה טרם קרה.
בנוסף העולם הטכנולוגי ממשיך להתפתח וכיום רשות המסים מקבלת המון מידע מהרבה מקורות ומבצעת את החיתוכים, ההצלבות והניתוחים של המידע.
לאחרונה מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ (שהגיע ממיסוי מקרקעין) החליט להעלות הילוך במלחמה במעלימי הכנסות בתחום הנדל"ן וכחלק מכך קיבלה רשות המסים מידע מהטאבו על עשרות אלפי בעלי נכסים בישראל וזאת על מנת להצליבם עם המידע הקיים אצלה וכך לאתר משכירי נכסים אשר אינם מדווחים על הכנסתם.